УКРАИНА

   "Без массового создания кондоминиумов, объединений совладельцев многоквартирных домов — реформа коммунального хозяйства невозможна. Главным препятствием на пути этого процесса остается оппозиция местной бюрократии и монополизм коммунальных предприятий" по материалам украинской прессы

В середине сентября 2007г Министерство по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины представило законопроект «Об общей программе реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства на 2007–2011 годы». Этот документ уже согласован с правительством. Целые разделы и отдельные абзацы перенесены в него из предыдущей программы, принятой на период с 2004-го по 2010 годы. По мнению большинства аналитиков, в законопроекте отражены ключевые задачи, которые стоят перед коммунальной сферой. Среди них и увеличение количества объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД, аналог ТС в Беларуси) как альтернативы неэффективным советским ЖЭКам. За три года существования предыдущей редакции программы государство в этом направлении сделало немного. Теперь министр жилищно-коммунального хозяйства Александр Попов за ближайшие четыре года собирается совершить коммунальную революцию — создать кондоминиумы во ВСЕХ многоквартирных домах. На эти цели в программе предусмотрено почти 14 млрд. гривен (2,8 млрд USD).

В настоящее время действующие в Украине ОСМД повсеместно сталкиваются с противодействием местных властей, противоречивостью правовой базы и пассивностью жителей. И это несмотря на то, что в городах работают общественные организации - Союзы собственников жилья, объединённые во Всеукраинский Союз собственников жилья.

В мае этого года Всеукраинская общественная организация «Союз собственников жилья Украины» и министр жилищно-коммунального хозяйства Александр Попов подписали договор о сотрудничестве, и министр поставил цель: через три года в восьмидесяти-девяноста процентах домов должны быть созданы ОСМД. В министерстве наконец поняли: реформирование жилищно-коммунального хозяйства возможно только через создание ОСМД. Такие объединения — главный инструмент реформы, и альтернативы ему нет.

За все годы существования закона об ОСМД в кондоминиумы перешло около восьми процентов всего жилья, зато сейчас министерство за четыре года собирается более чем удесятерить количество ОСМД.

Этим планам способствуют следующие обстоятельства.

1. В 2007 году на реформирование ЖКХ вице-премьер Владимир Рыбак получил из госбюджета четыре миллиарда гривен (0,8 млрд USD), т.е. вдвое больше, чем в 2006-м.

2. Есть постановление Кабинета министров, в котором написано: все средства, которые госбюджет выделяет на ремонт жилья, направляются только в те дома, где есть ОСМД.

По подсчётам украинских специалистов, этих денег вполне хватит, чтобы до 2011 года создать ОСМД минимум в трети украинских домов. Примерно таков удельный вес кондоминиумов в жилищном фонде Западной Европы.

Украинские специалисты также считают, что успех введения ОСМД зависит не только от наличия или отсутствия средств, но и от механизма форсированного создания кондоминиумов. Здесь есть две основные проблемы: кто и как будет распоряжаться полученными деньгами, и в каких условиях потом будут существовать ОСМД. Оба эти вопроса, по мнению специалистов, нужно решать еще до выделения средств.

Представители Союза собственников жилья полагают, что жильцы могут и должны объединяться в ОСМД даже тогда, когда их дома представляют собой так называемые конгломераты. К примеру, в одном доме живут советский академик и новый украинец, лауреат государственной премии и безработный, которому все безразлично, а председатель ОСМД консолидирует их в единый коллектив, который должен принимать важные решения.

Они также считают, что во многом из-за сопротивления местных властей не была доведена до конца реформа 1992 года. Основной задачей приватизации жилищного фонда являлось отнюдь не появление эффективного собственника жилья. Ни тогда, ни сейчас средства на капитальный ремонт в квартплату не входили и не входят, а потребность в них велика, бюджеты скудны. Затормозилось все из-за того, что муниципалитеты увидели для себя большие возможности в контроле над жилищным фондом. Эксплуатируешь жилье, значит, контролируешь все сопутствующие денежные потоки. Если бы не это, за прошедшие пятнадцать лет благодаря рыночным преобразованиям в жилищной сфере можно было бы сделать настоящий прорыв, который за это время совершили Восточная Германия и Прибалтика.

Интересно и то, что в отличие от Беларуси, где ТС создаются большей частью в столице, в Украине наоборот, например в Бердянске ОСМД составляют 30% жилого фонда, а в Киеве менее 10%. Кроме того, в Украине ОСМД создаются повсеместно, в том числе в старых и аварийных домах, одна из причин такой активности - чтобы иметь возможность получить деньги на ремонт и реконструкцию дома.

Несмотря на сложности, в Украине наработан успешный опыт влияния общественных организаций на городскую жилищную политику. Например, в Одессе создана Общественная комиссия по реформированию ЖКХ. В нее входят депутаты, менеджеры коммунальных монополистов, представители жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и ОСМД. Они готовят решения для мэрии и городского совета. Подобные совещательные органы под различными названиями — совет, комиссия, комитет — существуют и во многих других городах, причем чем меньше населенный пункт, тем чаще их можно встретить. Таким образом достигается равноправие.

За двенадцать лет существования кондоминиумы в Украине уже многого добились: создали Всеукраинский и региональные союзы собственников жилья, выяснили в судах, вплоть до Конституционного, спорные вопросы, изучили законодательство. В программе Министерства по вопросам жилищно-коммунального хозяйства предусматривается выделение каждому дому с ОСМД около пятидесяти тысяч гривен (10 000 USD) — это отличный стимул для их создания. Министерство понимает, что если для ОСМД не будут созданы надлежащие условия работы — экономические, правовые, налоговые, — жилищный фонд получит еще одного формального собственника, который так же не будет брать на себя ответственность.

Председатель одного из ОСМД Киева рассказал:

- Пример ОСМД, которое возглавляю я, показывает, что людям гораздо проще объединяться против какой-то насущной проблемы. Если бы горсовет не отдал чердак нашего дома под строительство трехэтажной мансарды, убедить жильцов в необходимости создания ОСМД было бы гораздо сложнее. Например, как объяснить жене бывшего секретаря партии, что нужно откуда-то взять деньги на ремонт трубы? Это предложение она воспринимает как глубочайшее оскорбление личного достоинства. Чтобы сплотить людей, нужна сильная личность председателя и весомые экономические стимулы. В первую очередь ОСМД нужна возможность получить в собственность свою же придомовую территорию. У нашего дома есть огромный двор, на котором можно хоть теннисный корт сделать. Представляете, насколько это будет прибыльно? А если мы не займемся этим вопро, муниципалитет может в любой момент отобрать наш двор под застройку на том основани, что он принадлежит общине Киева, и горсовет может распоряжаться им на свое усмотрение... К тому же, хотя нам достаточно нулевой рентабельности, убыточным ОСМД быть не может, ведь в отличие от ЖЭКа помощи от райсовета он не получит. ОСМД не производят товаров и услуг, а только обслуживают самих себя и поэтому не имеют к налогообложению никакого отношения. Во всем мире доход от сдачи в аренду помещений в кондоминиуме налогом на прибыль не облагается, потому что эти деньги считаются пассивным доходом и уходят на потребности этого же дома.

*ЦИТАТА: Скульптор делает прекрасную статую из бесформенного куска камня. А председатель ОСМД создает из бесформенного людского сборища четко структурированный коллектив, который может отстаивать свои интересы. А это гораздо важнее, чем перепродать вагон товара и заработать маржу. *

Те проблемы, которые мешают работе ОСМД, относятся к системе налогообложения Украины (запутанная ситуация с НДС и др.). Кроме того, проблема системы обучения управляющих – её нет ни в Академии жилкомхозяйства, ни при Министерстве по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, ни при местных администрациях. Иногда Академия проводит полуторадневные семинары стоимостью триста пятьдесят гривен (70 USD, для сравнения в Беларуси первые пятидневные курсы МЖКХ стоили 80USD). Учитывая то, что государство заинтересовано переложить жилфонд на плечи ОСМД, да ещё в таких масштабах, проблема очевидна. Доходит до смешного, например в Одессе жилищный союз вот-вот получит грант НАТО на подготовку управляющих из числа уволенных в запас военнослужащих.

При этом большинство членов жилищных организации считают, что они должны дистанцироваться от политики. Для местных выборов жилищная идеология, конкретные дела и акции — хорошая стратегия, чтобы избиратели связывали решение своих жилищных проблем с одной из политической партией – так пусть партии борются за благосклонность к ним жилищных организаций, помогают своим избирателям не только словом, но и конкретным делом.

Тем более что именно с ОСМД начинается гражданское общество в Украине.