«Все счастливые семьи счастливы одинаково, каждая несчастливая семья несчастлива по-своему», – писал Лев Толстой. В современной интерпретации можно сказать, что все новоселы одинаковы в стремлении жить в самом лучшем доме, однако в желании самостоятельно сделать свой дом лучше, как правило, расходятся. Точно так же, как расходятся в вопросе, что лучше: товарищество собственников или ЖЭС?
Десять лет назад в Беларуси был принят Закон «О совместном домовладении», а в 2003 году Совет Министров постановил, что новые дома долевого строительства вводятся в эксплуатацию на условиях создания товарищества собственников (ТС ). Согласно Указу Президента Республики Беларусь № 604 от 06.10.06 г. до 2009 года планируется создать ТС в каждом многоквартирном доме страны.
Сразу нужно сказать, что ТС создаются не только в жилых новостройках, но и в возводимых административных зданиях. Разницы между ТС административных зданий и жилых домов, в принципе, мало, но отличия в работе очевидны.
На сегодняшний день в республике функционируют около 600 товариществ собственников. Что сдерживает их запланированный бурный рост, какие проблемы возникают на практике? Ответы на эти вопросы искали за импровизированным «круглым столом» представители столичных товариществ собственников.
Александр Баранкевич председательствует в ТС административного здания № 22 по ул. В.Хоружей в Минске с 2003 г. Высотному дому, прозванному в народе «кукурузой», уже 12 лет, но и по внешнему виду, и по состоянию инженерных коммуникаций здание не нуждается в ремонте.
Владимир Держицкий – председатель товарищества собственников по ул. Сурганова, 88. Сданное в эксплуатацию пять лет назад 160-квартирное здание до сих пор имеет массу недочетов.
Надежда Черникова – председатель ТС «Очаг» по ул. Логойский тракт, 19. «Очаг» – одно из самых успешных сегодня товариществ, хотя и создано лишь пять лет назад. Не так давно в доме даже проложили собственную компьютерную сеть. Геннадий Каленов – главный инженер ТС «Очаг».
Построил, сдал, забыл?
Все руководители сходятся во мнении, что много недоразумений возникает из-за несовершенства законодательной базы. В здании, где более пяти собственников, могут создаваться ТС . Организации-подрядчику выгодно сдавать дом собственному ТС: оно «не заметит» недоработки, которые вскроются, как правило, после окончания срока гарантии.
В товариществе на ул.Сурганова, 88, например, до недавнего времени здание «висело в воздухе» – у него не было техпаспорта на первый этаж. Работу застройщика приняли, невзирая на недоделки. Как выяснилось впоследствии, проблема была не только в документах, но и в техпроекте. Из-за недобросовестного строительства часть квартир подтекает, с фасада отваливается штукатурка.
В. Держицкий: Товарищества практически предоставлены сами себе. Ни одно ЖРЭО не примет дом в эксплуатацию в таком виде, в котором, например, было сдано наше здание. Сколько инстанций пришлось пройти, прежде чем дело сдвинулось с «мертвой точки». Причем все хотели оплаты тех услуг, которые должны были быть выполнены застройщиком, и которые собственники квартир оплатили при строительстве дома.
Н. Черникова: Из-за недобросовестности застройщика два раза пришлось переделывать проект газоснабжения. Конфликты в жилых ТС случаются и с помещениями, у которых обнаруживаются сторонние хозяева.
В. Держицкий: Нашим собственникам принадлежат 29 мест в подземном гараже. Диспетчер, обслуживающий эту стоянку, присматривает также и за дворовой территорией, на которой теснится 70 машин. За эту работу он получает зарплату от собственников. Но беда в том, что несколько мест в гараже принадлежат сторонним организациям, которые никак не участвуют в оплате труда диспетчера, хотя их собственность также охраняется. Чтобы разгрузить двор, мы пробовали получить в пользование автостоянку со стороны улицы, находящуюся во владении Мингорисполкома, тем более что уход за ней возложен на наше товарищество. Однако ничего добиться не смогли.
Н. Черникова: Нашему товариществу пришлось судиться за принадлежность и право пользования 450 м2 помещения технического верхнего этажа с инженерными коммуникациями, который был оформлен на застройщика здания. Имущество нам вернули только после более чем 20 судебных заседаний.
В. Держицкий: Чтобы предъявить претензии организации-подрядчику в суде, необходимо заплатить 25 млн руб. за экспертизу и выждать немалую очередь. Причем неизвестно еще, каким окажется финал иска. Если же взимать дополнительные средства с жильцов, то с квартиры на ремонт получится отчисление, равное стоимости 500 г колбасы. Однако для проведения работ также необходимо согласие собственников, а собрать кворум практически невозможно. Один вечно занят, другой недоволен, третьему просто все равно.
А. Баранкевич: На общем собрании собственников мне делегировали полномочия принимать отдельные решения от лица всего коллектива собственников, что существенно сократило время и силы для решения текущих вопросов по обслуживанию здания и урегулирования иных организационных вопросов.
Н. Черникова: В жилом ТС мы не имеем полномочий выступать в судах от имени собственников, потому что каждый жилец – это физическое лицо, отвечать за него мы не вправе. Такие полномочия делегируются решением общего собрания.
А. Баранкевич: Мы не проводим общие собрания – все вопросы решаются заочным голосованием путем рассылки писем с детальным изложением сути дела и предложениями. Точно так же собираем ответы.
Н. Черникова: Вместо общих собраний по формальным вопросам, на которые люди, как правило, не приходят, мы также проводим письменный опрос. Результаты голосования потом подсчитываются с привлечением наиболее активных и принципиальных жильцов, чтобы люди видели, что все делается открыто. Платят – все! Добросовестное отношение к имуществу и порядку – одна из проблем, причем не только товариществ, но и домов всех форм собственности. Методы работы здесь тоже разные. Собственники помещений, например, в административном товариществе разные: юридические, физические и даже иностранные лица. Однако все владельцы одинаково заинтересованы в чистоте, а также в своевременности получаемых от правления ТС услуг.
А. Баранкевич: Часто административные помещения сдаются собственниками в аренду, и «забывшим» оплатить услуги за несколько месяцев мы отключаем воду и свет, что никак не затрагивает остальные офисы. Поддерживать чистоту нам выгодно экономически, иначе здание станет неликвидным и недвижимость обесценится. Люди здесь все деловые, они это прекрасно понимают. Оплачивает коммунальные платежи само административное ТС , которое выступает как единый абонент, внося плату сразу за все здание. Всем собственникам ежемесячно идет детализированная расшифровка об их реальных расходах, и никакие дополнительные платежи не выставляются.
Н. Черникова: В жилищном товариществе каждый оплачивает коммунальные расходы сам за себя. Если оплату задерживает хотя бы один жилец, то долг накапливается на весь дом. В определенном смысле ТС в такой ситуации приходится даже хуже, чем ЖЭС, поскольку неоплата одним лицом становится общей проблемой всего товарищества. С учетом пени (0,3% в день) товарищество из общих денег оплачивает за неплательщика его долг из расчета 118 % годовых. В редких случаях, когда долг становится совсем неприличным, мы направляем собственнику квартиры предсудебное уведомление, и только два раза дело дошло до суда.
Не в толпе счастье
А. Баранкевич: В штате для обслуживания здания у нас 16 человек: работники администрации, электрики, сантехники, дежурные и другие. В итоге получается тот же ЖЭС, который отличается от государственной службы как минимум сроками исполнения. Отправив заявку на ремонт в администрацию ТС до обеда, наш собственник может быть уверен, что в тот же день к нему придет специалист, который починит все быстро и качественно.
Г. Каленов: Сотрудников у нас, конечно, меньше, но их достаточно для решения повседневных вопросов. К тому же, если человеку срочно понадобится какой-то документ, то члену товарищества достаточно позвонить председателю, и необходимая бумага будет лежать к утру в его почтовом ящике.
В. Держицкий: Наши штатные работники не только следят за чистотой и красотой вокруг дома, но и выполняют различные пожелания жильцов. Например, по просьбам мам поливают песочницу в жаркую погоду. Кроме председателя, инженера и бухгалтера, для обслуживания квартир жильцов необходимы сантехники, электрики, паспортисты, дворники и другие. Небольшим ТС невыгодно содержать своих специалистов, поэтому они обычно заключают договор на обслуживание с ЖЭС. Здесь обнаруживается проблема. Увеличить количество штатных единиц в ЖЭС, чтобы их хватило на всех, нельзя, невзирая на количество домов и жильцов, находящихся на обслуживании. Соответственно, ТС получают помощь в последнюю очередь.
В. Держицкий: Объем работ в таких маленьких товариществах, как наше, не представляет интереса для городских коммунальников, поэтому они часто просто отказываются обслуживать нас, или предоставляют нам свои услуги в последнюю очередь.
Г. Каленов: Товарищество собственников – это форма внутреннего управления жилым домом, а ЖЭС – пример управления внешнего. Поскольку никто из работников ЖЭС не живет в доме товарищества, то и отношение к нему соответственное. Как известно, внутреннее управление любым объектом всегда эффективнее внешнего, кроме того, ЖЭС – монополист в обслуживании. Отсутствие инициативы и подготовленности к самостоятельному хозяйствованию приводит к тому, что некоторые товарищества просят назначить внешнее управление – через ЖЭС. В этом случае проигрывают все. На баланс ЖЭС добавляются «лишние» жильцы, увеличиваются проблемы с обслуживанием, и попытки увеличения количества ТС остаются благими пожеланиями. Еще одна проблема ТС – отсутствие отдельных помещений для функционирования обслуживающего персонала. Получается нонсенс: в проект строительства заложено создание ТС , но не отведено помещение для работы его руководства. Справедливости ради нужно отметить, что с недавнего времени при содействии Министерства жилищно-коммунального хозяйства и Минстройархитектуры для вновь строящихся зданий эта проблема решена.
В. Держицкий: Проблемы придется расхлебывать нашим детям, если не будет доработана законодательная база. К тому моменту дома будут нуждаться уже в капитальном ремонте, и все ляжет на плечи следующего поколения. Существует мнение, что если товарищества объединятся в ассоциации, то это позволит решить многие проблемы, то есть удастся сообща преодолеть проблемы. На деле же все не так просто.
А. Баранкевич: Я не вижу смысла в создании ассоциаций. Например, для нашего административного товарищества этот вариант совершенно не подходит. У наших собственников свои заботы, у другого товарищества – свои – общего решения здесь не найти.
Г. Каленов: Объединение товариществ в ассоциации не решит всех вопросов. От того, что станет больше жильцов, не станет меньше проблем, потому что каждый дом имеет свою специфику. Если и объединять, то только однотипные, небольшие по площади и количеству квартир ТС , имеющие схожие проблемы и желательно одинаковое состояние. Для таких товариществ объединение в ассоциацию будет самым правильным путем решения экономических и управленческих проблем и не будет социальных конфликтов среди членов товариществ. Однако остается неясным еще один вопрос. Сейчас, например, ТС имеют льготы по отчислению денег в фонд социальной защиты населения, а сохранятся ли эти льготы для ассоциаций?
На помощь надейся, но сам не плошай
Еще одним краеугольным камнем в существовании ТС является их дотирование. Получать ли помощь от государства, каждое товарищество решает для себя само.
В. Держицкий: Мы получаем дотации – 36 млн в год, но эти средства не покрывают всех потребностей дома. Сумму, выделяемую государством, превысить нельзя. Если на ремонт не хватает, то дополнительные средства придется выделять жильцам.
Г. Каленов: Без дотаций ТС учится независимости. Мы, например, отказались от дотаций и ничуть об этом не жалеем. Все необходимое для уюта и потребностей дома окупается за счет жильцов. Недавно мы отремонтировали фасад здания, затратив на это 6 млн руб. – для квартиры в 50 м2 эти работы обошлись примерно в 23 000 руб. по статье «отчисления на текущий ремонт».
А. Баранкевич: Мы также не получаем дотаций, обходясь собственными силами. Наше здание – одно из немногих в городе, где на каждом этаже работают по четыре пожарных гидранта и функционируют системы дымоудаления, а также регулярно проводятся учения службы МЧС . Естественно, выполнить все работы самостоятельно ТС не может. Сторонние организации привлекаются для механизированной уборки снега, вывоза мусора, ремонта лифтов, обслуживания сигнализации и т.п. Как правило, территория любого ТС не огорожена от внешнего мира заборами. Из-за доступности порой случаются и казусы. У административной «кукурузы», например, автомобильная стоянка открыта не только для работников офисов, но и для их посетителей. Как и мусорные баки, в которые из близлежащих жилых домов люди приносят мусор, включая и строительный. А для вывоза крупногабаритных отходов нужно уже нанимать специальную технику. По общему мнению руководителей ТС , решение проблем следует искать прежде всего в совершенствовании законодательной базы. Еще во время строительства дома необходимо четко разграничить перечень общего и частного имущества, а также включать в состав приемной комиссии сторонние организации, которые будут заинтересованы в дальнейшем поддержании дома в порядке. Следует также юридически обозначить права ТС и права создаваемых ими ассоциаций, узаконить их возможности и учесть еще множество других нюансов. Так что, несмотря на десятилетие эксперимента, работу придется вести большую и сложную. В следующих номерах журнала мы продолжим разговор о товариществах собственников и надеемся, что к нему присоединятся все заинтересованные стороны.
Ирина СИДОРОК
