На пороге кондоминиума

Первый и самый важный шаг к реформированию жилищно-коммунального хозяйства — создание эффективного потребителя услуг. Надо устранить все препятствия на пути самоорганизации жильцов и создать для нее экономические стимул.

Cостояние жилищно-коммунального хозяйство стало вопросом национальной безопасности. Оно «является критическим и представляет потенциальную опасность для жизнедеятельности населения Украины», — заявил 17 ноября секретарь Совета безопасности и обороны страны Виталий Гайдук. Тема ЖКХ стала причиной очередного спора между ветвями власти.Премьер-министр Виктор Янукович считает, что вопросы реформирования жилищно-коммунального хозяйства находятся в исключительной компетенции правительства. По мнению президента Виктора Ющенко, правительство действует в этой сфере нерешительно. И главу государства можно понять: до сих пор нет даже концепции реформы ЖКХ.

Проблему обострило резкое повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги во второй половине этого года. Поводом стал рост расценок на газ. В некоторых регионах тарифы выросли в два-три раза. Однако несоответствие между качеством предоставляемых услуг и ценой за них приведет к очередному кризису неплатежей. Тем временем система ЖКХ ветшает и разрушается. Только в столице население задолжало коммунальным предприятиям более 670 млн гривен. Если так пойдет и дальше, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи), которые обслуживают большинство многоквартирных домов, будут не в состоянии не только обеспечить обслуживание населения, но и собственное содержание.

В этом контексте и в преддверии зимы заявление Гайдука выглядит не гиперболой, призванной обратить внимание на проблему, а неутешительным и вполне реальным прогнозом. Так что этой зимой мы получим не одну коммунальную катастрофу вроде той, что произошла в прошлом году в Алчевске.

Бег на месте

Система ЖЭКов является пережитком советского прошлого. Все это понимают, но реальных реформ в отрасли не происходит. Причина — высокий уровень коррупции. Огромные деньги от платежей населения не используются по назначению (капитальный ремонт домов, уборка территории, вывоз мусора и многое другое), а разворовываются на различных уровнях. Для этого в системе созданы просто идеальные условия: качество услуг ЖЭКов никем не контролируется. Начальники этих контор списывают тысячи долларов на ремонт крыш, подъездов и подвалов, но результаты работы почти не заметно. Они зарабатывают на закупке расходных материалов (красок, кирпичей, штукатурки), которые затем перепродают коммерческим фирмам. Еще один вид заработка — сдача в аренду коммерческим структурам подвалов и придомовых сооружений. ЖЭКи вправе делать это только в том случае, если на то есть согласие жильцов. Кроме того, все средства, полученные от аренды, должны идти на содержание дома и ремонты.Но из-за бесхозности этих помещений ни первое, ни второе условие жилищно-эксплуатационные конторы не соблюдают. Никаких рычагов влияния на монопольного поставщика услуг у населения нет. Разорвать договор с ЖЭКом, даже если он не выполняет прописанные в нем условия, невозможно. Украинское законодательство будет это трактовать не иначе как отказ платить за содержание жилья. Например, в Киеве и Донецке, по решению городского совета, счета за услуги ЖЭКов, а также за газ, электроэнергию и воду, объединены в одной платежке. То есть жилец не может не заплатить ЖЭКу (если считает, что тот не выполнил условия договора), не задолжав при этом энергетикам или газовщикам. Разделить счет можно только через суд, а таких прецедентов очень мало.

Еще в сентябре Виктор Янукович заявил, что реформа ЖКХ приоритетна для правительства. В проекте бюджета-2007на жилищно-коммунальную сферу выделена невероятная по сравнению с прошлыми годами сумма — три миллиарда гривен. Однако вице-премьер министр Украины, министр строительства, архитектуры и ЖКХ Владимир Рыбак в октябре признался, что у его министерства нет единой концепции реформирования отрасли. Выделенные деньги уйдут на латание дыр и значительной частью будут разворованы, а принципиально ничто не изменится.

Министерские чиновники вину за свою бездеятельность списывают на парламент, который не принял Жилищный кодекс. Действительно, начинать реформу без прописанных на законодательном уровне процедур невозможно. Новый кодекс обещают вынести на публичное обсуждение в декабре, а Верховная Рада примет его к рассмотрению в марте. Значит, как минимум до следующего лета в жилищно-коммунальном хозяйстве ничего не изменится. Но и это еще не самое плохое. По мнению наблюдателей, новый кодекс будет не менее популистским, чем старый: он не даст ответы на самые острые вопросы ЖКХ, такие как механизм ответственности за неплатежи, процедура формирования тарифов, контроль за деятельностью ЖЭКов.

По словам Рыбака, реформирование отрасли будет проходить постепенно. В 2007 году  только запустят пилотные проекты, предполагающие стимулирование создания обществ совладельцев многоквартирных домов в нескольких городах. При этом новая форма организации будет сосуществовать со старой — ЖЭКи никто не упразднит. Но критической точки, после которой система начнет рушиться, мы уже почти достигли. Это хорошо понимают в регионах, которые перехватывают инициативу у центра.

Доморощенное управление

По набережной города Бердянска (Запорожская область) проложены рельсы, и прямо над Азовским морем ходят товарные составы с грузами для порта. Летом, когда на берегу не протолкнуться, особым шиком среди ребят считается запрыгнуть на подножку вагона и лихо проехаться вдоль берега. Правда, такие составы ходят все реже — порт обрабатывает всего два миллиона тонн грузов в год (в двенадцать раз меньше Одесского порта), а крупные успешные промышленные предприятия можно пересчитать по пальцам. Бердянск — курорт государственного значения, с памятниками, санаториями и самым большим в Украине аквапарком. Основной доход жителей — деньги туристов за проживание. В курортный сезон в город приезжают до полутора миллионов отдыхающих (в самом Бердянске проживает 120 тыс жителей).

Для горожан очень важно, чтобы их дома были привлекательны для туристов. Однако основу жилищного фонда Бердянска составляют пятидесятилетние хрущевки. Три четверти домов требуют капитального ремонта, денег на проведение которого катастрофически не хватает. В этом году в бюджете Бердянска на капитальный ремонт было отведено всего два миллиона гривен , это всего семь процентов необходимых средств. Крупные промышленные предприятия одно за другим передали свое жилье на баланс города, для которого оно, также как и для заводов, является балластом. ОАО «Дормаш», ГП «Бердянский завод стекловолокна», ОАО «Азмол» сдали городу целые микрорайоны. В прошлом году задолженность жителей за коммунальные услуги превысила 20 млн гривен. Для города с годовым бюджетом в 100 млн гривен — это огромная сумма.

«И повышать цены нельзя, и дотаций не дождетесь — как хотите, так и обслуживайте, — говорит мэр Бердянска Валерий Баранов. — Но даже в этих условиях можно попробовать продвинуться вперед». Он начал реформу ЖКХ не с чиновников, а с жителей, поставив задачу создать организации эффективных собственников жилого фонда. С 1998 года местные телеканалы и газеты постоянно твердили о преимуществах общества совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), а мэр и его заместители сами ходили по микрорайонам, убеждая жильцов брать управление домом в свои руки. Однако простого информирования горожан оказалось недостаточно, нужны были другие стимулы. «В 2002 году мы приняли жесточайшее решение: деньги на капитальный ремонт выделяем только тем домам, в которых созданы ОСМД. Чиним крыши, канализацию, проводку и отпускаем дом в свободное плавание», — рассказывает мэр.

Однако такое решение едва ли можно назвать легитимным. Так, согласно закону «О приватизации государственного жилищного фонда» от 1992 года, «бывший собственник (то есть государство — «Эксперт»), владевший многоквартирными домами до момента приватизации, обязан принимать участие в финансировании их ремонта и оказывать содействие в организации его проведения в порядке, определяемом Кабинетом министров». То есть город обязан делать ремонты в абсолютно всех домах, которые приватизировались в плохом техническом состоянии. Но норма закона есть, а механизма его воплощения (кабминовского порядка) нет. Из-за отсутствия денег на эти цели в бюджете мэр вправе ставить приоритеты.

Почувствуй себя собственником

ОСМД – это тот же кондоминиум, организация собственников квартир в доме. Чердак, подъезд, лестничная клетка, подвал, придомовая территория, которые в восприятии жильцов были общими, то есть ничьими, с созданием ОСМД получают полноценного владельца. Организация обслуживает это имущество и распоряжается им по своему усмотрению. Кондоминиум — это юридическое лицо, которое не ведет коммерческую деятельность, не платит налогов и существует на ежемесячные взносы жильцов (аналог квартплаты), которые покрывают эксплуатационные и административные затраты. Общее собрание избирает правление, председателя, ревизионную комиссию, все — из числа жильцов. Председатель от имени владельцев квартир нанимает в штат слесарей, электриков и дворников или заключает договора с ЖЭКами либо частниками на уборку территории, вывоз мусора, текущий ремонт, обслуживание технических сетей, которыми пользуются все жильцы, например, электричества в подъезде. ОСМД может реально контролировать качество услуг. «Жильцы точно знают, куда идут их деньги, видят конкретный результат, поэтому и задолженность по оплате в домах с ОСМД — не больше пяти процентов», — говорит и.о. начальника управления ЖКХ города Бердянска Владимир Пидус.

Сейчас 30% домов в Бердянске состоят в кондоминиумах, это в пять раз больше, чем в среднем по Украине. Через пятнадцать лет в городе практически не останется коммунального жилья, кроме так называемого социального, предназначенного для приглашенных специалистов (врачей, преподавателей) и малоимущих граждан. Все остальные будут жить в ОСМД — к этому стремится Баранов. Однако далеко не все в городе с энтузиазмом относятся к инициативам городских властей. В основном в ОСМД организовались бывшие кооперативы и самые аварийные дома, тогда как большинство домов предпочло сохранить прежнюю систему. На людей, не привыкших быть собственниками своего жилья, административное давление не действует.

Несмотря на то, что ОСМД эффективно организует собственников и повышает платежную дисциплину, она сама не является эффективным поставщиком услуг. Для этого председателям кондоминиумов не хватает ни ресурсов, ни полномочий, ни навыков, а у жильцов не всегда хватает времени на решение проблем обслуживания дома. ОСМД может и должно выполнять только функции собственника, который выбирает поставщика услуг и контролирует его работу.

Модернизированный ЖЭК

На рынке уже существуют частные компании, которые согласны управлять домом на договорной основе и снять с ОСМД большинство рисков, связанных с незавершенностью реформы. В свое время в Литве были созданы стимулы длячастников-управленцев: муниципалитеты намеренно взвинтили тарифы на услуги ЖКХ. Тогда компании, работавшие по тарифу ниже муниципального, привлекали все новых и новых клиентов. Но для того, чтобы привлечь частников в управдомовский бизнес, вовсе не обязательно устанавливать заоблачные тарифы. Как свидетельствует опыт Бердянска, даже с тарифомв полтора-два раза ниже коммунального частник может работать рентабельно. Главное — правильно организовать работу.

Частный предприниматель Антон Удовиченко, бывший начальник ЖЭКа в Бердянске, сейчас работает наемным управляющим с несколькими ОСМД. ЖЭКи начисляют 77 копеек за квадратный метр, а компания Удовиченко установила для пяти домов (семь тясяч квадратных метров) тариф в 44 копейки. Все эти дома расположены в одном микрорайоне, построены по схожим проектам, а значит, имеют однотипные инженерные сети. Норма рентабельности его бизнеса — 12%. В компании работают восемь человек: два слесаря, два электрика, два дворника. Остальные сотрудники привлекаются по мере надобности, а их работа оплачивается сдельно. По словам Удовиченко, для того, чтобы получить максимальную выгоду от экономии на масштабе, его компании должна обслуживать пятнадцать-восемнадцать домов.

По подсчетам российских управляющих компаний, оптимальное количество квадратных метров жилья в обслуживании — около ста тысяч. Тогда рентабельность может достигнуть 20%. Компании отдают большинство услуг на субподряд, жестко контролируя качество исполнения. Появление ОСМД стимулирует создание специализированных структур, каждая из которых будет заниматься отдельным видом бизнеса (вывоз мусора, ремонтными работами, уборкой территорий) или предоставлять услуги комплексно. Эти организации станут конкурировать за контракт с управляющей компанией, которая в свою очередь будет иметь договор на обслуживание ОСМД. Стабильные доходы привлекают к управлению жилфондом все больше и больше частников. Такие компании могут обслуживать не только жилье, но и торговые центры, офисы.

Единственная проблема, которую не может решить даже профессиональный управленец — это злостные неплательщики, которых вообще мало интересует, убирают ли их двор, и работает ли лифт. Если кто-либо из жильцов по каким-то причинам отказывается стать членом ОСМД, расходы по содержанию дома в кондоминиуме ложатся на всех остальных жильцов. В этой ситуации управляющая компания может только предложить реструктурировать задолженность, но взыскать ее через суд фактически невозможно. Эту проблему можно решить только непопулярными мерами. Несколько лет назад в Москве ввели практику отселения неплательщиков. Их жилье конфисковалось через суд, и затем продавалось на рынке. Вырученные деньги шли на погашение задолженности, а на оставшиеся покупалось дешевая квартира на окраине столицы. Достаточно было нескольких десятков таких прецедентов, чтобы уровень оплаты москвичами услуг ЖКХ резко подскочил.

Корпоратизация жилья

Когда в новом Жилищном кодексе будет прописан механизм получения долгов с неплательщиков, в цепочке ЖКХ наконец появится самое главное звено — мотивированный потребитель. Он будет точно знать, за что ежемесячно платит, и почему ему начисляют именно такие суммы. Он почувствует ответственность за свое имущество, ведь его могут отнять за долги. В обмен на эту обязанность потребителю необходимо предоставить реальные механизмы контроля за ситуацией. И если до настоящейклиент-ориентированности жилищно-коммунальному хозяйству еще далеко, то рентабельным бизнесом с прозрачными схемами хозяйствования оно способно стать уже сейчас.

Рынок коммунальных услуг может быть очень привлекательным. В Украине у него примерно 46 млн клиентов, большинство из которых относительно регулярно платит по счетам. Не важно, как именно будут оформлены объединения жителей в многоквартирных домах: будут ли это кондоминиумы, жилищные комитеты или назначенные муниципалитетом управленцы. Главное, чтобы при взаимодействии с монополиями (поставщиками газа, электроэнергии и воды) интересы всех жильцов представлял один субъект. К примеру, ОСМД. Задача этой структуры — сформулировать цель, задача управляющей компании — достичь ее с максимальным коэффициентом полезного действия. Корпорация «жилой дом» должна действовать по тому же принципу, что и любая другая: собственника и управляющего необходимо разделить.

Услуги, которые заказывает дом, предоставляются на монопольном и на конкурентном рынках. Повлиять на поставщиков газа или электроэнергии потребитель не в силах. Но на конкурентном рынке мелких услуг все зависит от опыта и деловой хватки управляющей компании. Поскольку, все без исключения финансовые потоки будут проходить через компанию-менеджера. Это позволит более эффективно управлять расходами жильцов. Если в очередной раз вырастут цены на газ, жители могут этого и не почувствовать, потому что повышение тарифа перекроет доход от выгодной аренды нежилых помещений дома.

Нина Шитикова, автор «Эксперт Украина»

В подготовке материала принимала участие Дария Семененко